Apakah akta jual beli tanah bisa digadaikan

Artikel di bawah ini adalah pemutakhiran dari artikel dengan judul sama yang dibuat oleh Letezia Tobing, S.H., M.Kn. dan pernah dipublikasikan padaSelasa, 13 Mei 2014.

Intisari:

Jika Anda (penjual) langsung membuat Akta Jual Beli (AJB) antara Anda dengan si pembeli, sedangkan pembeli belum membayar harga tanah sebagaimana disepakati, tentu Anda tidak aman. Ini karena dengan adanya AJB yang telah dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), pembeli dapat mendaftarkan peralihan hak atas tanah. Dengan adanya pendaftaran peralihan hak, maka nama pemegang hak atas tanah tersebut akan berpindah dari Anda kepada si pembeli, sekalipun sebenarnya harga jual beli belum dibayar lunas oleh pembeli.

Penjelasan lebih lanjut, silakan simak ulasan di bawah ini.

Ulasan:

Terima kasih atas pertanyaan Anda.

Kami kurang mendapatkan informasi apakah jual beli tanah yang mau Anda lakukan akan dituangkan dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli (“PPJB”) terlebih dahulu atau langsung dengan membuat Akta Jual Beli (“AJB”).

Karena kami tidak mendapat informasi yang rinci mengenai perjanjian apa saja yang akan Anda dan si pembeli gunakan untuk melakukan jual beli ini, maka kami hanya bisa memberikan gambaran secara umum.

Jika Anda langsung membuat AJB antara Anda dengan si pembeli, sedangkan pembeli belum membayar harga tanah sebagaimana disepakati, tentu Anda tidak aman. Ini karena dengan adanya AJB yang telah dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (“PPAT”), pembeli dapat mendaftarkan peralihan hak atas tanah sebagaimana terdapat dalam Pasal 37 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah jo. Pasal 2 Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah.

Dengan adanya pendaftaran peralihan hak, maka nama pemegang hak atas tanah tersebut akan berpindah dari Anda kepada si pembeli, sekalipun sebenarnya harga jual beli belum dibayar lunas oleh pembeli. Mengenai syarat-syarat balik nama sertifikat, dapat Anda lihat dalam artikel Balik Nama Sertifikat Tanah.

Lain halnya dengan PPJB. Dalam PPJB disepakati kewajiban-kewajiban para pihak yang masih harus dipenuhi sebelum dibuat AJB. Biasanya disepakati bahwa jika salah satu pihak tidak menyelesaikan kewajibannya sesuai dengan waktu yang telah disepakati, maka PPJB batal, yang berarti jual beli tidak akan terjadi. Sehingga dengan dibuatnya PPJB, jika pembeli tidak memenuhi kewajibannya untuk membayar harga jual beli, PPJB batal dan jual beli tidak akan terjadi.

Akan tetapi PPJB sekalipun tidak dapat menjamin Anda terlindungi. Ini karena jika sertifikat tanah atas nama Anda, dan tanah tersebut dijaminkan, maka bisa jadi yang dibuat adalah perjanjian jaminan hak tanggungan dimana Anda akan menjadi pihak ketiga pemberi jaminan. Yaitu Anda sebagai pihak ketiga memberikan benda milik Anda (dalam hal ini tanah) untuk dijadikan jaminan kebendaan. Sebagai benda jaminan, tentu Bank dapat melakukan eksekusi atas tanah Anda jika si pembeli tersebut wanprestasi atas perjanjian utangnya dengan Bank.

Penjelasan lebih lanjut mengenai pihak ketiga pemberi jaminan, dapat dibaca dalam artikel Hukum Menggunakan Sertifikat Tanah Orangtua untuk Jaminan Bank.

Tentu saja sebelumnya Anda harus melihat dulu seperti apa perjanjian yang akan dibuat dengan Bank. Akan berbeda halnya jika memang kredit yang diajukan oleh si pembeli kepada Bank adalah kredit untuk pembelian rumah atau yang biasa disebut Kredit Pemilikan Rumah (“KPR”). Konstruksi perjanjiannya pun akan berbeda dengan kredit biasa.

Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat.

Dasar hukum:

1.   Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah;

2.Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah sebagaimana telah diubah oleh Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2016 tentang Perubahan Atas Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah.