Membayar pajak beli rumah dari njop apa dari harga jual

Sayangnya di tahun 2020, sektor properti mengalami kontraksi jadi minus 2%. Penjualan properti juga turun sampai 21%, dampak terbesar dari penjualan rumah turun sampai 37%. Meskipun begitu, pada kuartal 1 tahun 2021 penjualan rumah khususnya properti residensial naik 13,95%.

Terlepas dari meningkatnya penjualan rumah, jual beli rumah bukan perkara sepele. Selain butuh banyak uang, birokrasi dan administrasinya pun cukup menyita waktu. Belum lagi biaya lainnya seperti notaris yang harus disiapkan di luar harga jual atau beli rumah. Jangan lupakan juga urusan pajak dalam jual beli rumah. Pembeli dan penjual sama-sama menanggung pajak. Bersifat wajib, ketentuan pajak jual beli rumah pun berbeda-beda. 

Untuk itu, kalau kamu mau melakukan jual beli rumah, siapkan biaya lebih untuk pajak. Cara menghitung pajak penjual dan pembeli rumah berbeda. Kamu juga perlu mengetahui jenis pajak jual beli rumah yang harus dibayar, entah sebagai pembeli maupun penjual. Barulah kemudian kamu akan paham cara menghitung menggunakan rumus atau kalkulator pajak jual beli rumah. 

Sebelumnya, cara hitung pajak jual beli rumah bekas dan baru gak jauh berbeda. Selain itu, ada dua poin penting yang mesti kamu ketahui dalam menghitung pajak jual beli rumah yaitu NJOP dan NJKP. Kedua hal ini menjadi dasar untuk mengetahui cara hitung pajak atas jual beli rumah.

NJOP 

Nilai Jual Objek Pajak atau NJOP merupakan harga rata-rata bangunan berdasarkan luas atau zona bangunan,  harga objek lain yang serupa, nilai perolehan baru, atau NJOP pengganti. NJOP ini bisa digunakan sebagai acuan untuk menentukan harga jual maupun beli rumah.

Pemerintah melalui Kementerian Keuangan menetapkan nilai NJOP setiap 3 tahun sekali. Kadang juga bisa diubah setahun sekali jika daerah tersebut sedang mengalami pertumbuhan. Harga NJOP ditetapkan per meter persegi. Namun, biasanya harga jualnya lebih besar dari NJOP yang susah ditetapkan. 

Karena nilainya gak akan sama rata. Ada beberapa hal lain yang mempengaruhi. Misalnya, meskipun rumah di kawasan Cikini rata-rata harganya mencapai 500 juta. Tapi rumah dengan lokasi di pinggir jalan lebih mahal ketimbang di dalam gang. 

NJKP 

NJKP (Nilai Jual Kena Pajak) adalah besaran nilai jual bangunan dalam perhitungan pajak terutang. Ketetapan nilai NJKP minimal 20% dan maksimal 100% dari nilai jual. Kalau Nilai Jual Objek Pajak di atas 1 miliar, maka NJKP-nya adalah 40%. Sedangkan kalau di bawah 1 miliar, NJKP-nya sebesar 20%. 

Cara Perhitungan Pajak Jual Beli Rumah Penjual dan Pembeli 

Pembeli dan penjual rumah menanggung biaya pajaknya masing-masing. Lebih lanjut, simak penjelasannya di bawah ini.

Pajak yang Ditanggung Penjual Rumah

PPh

PPh (Pajak Penghasilan) menjadi pajak yang ditanggung oleh penjual. Dalam proses jual beli rumah. Penjual akan dikenakan PPh sebesar 2,5% dari harga rumah. Pembayarannya harus dilunasi sebelum penerbitan Akta Jual Beli.

Misalnya, sebuah rumah di jual dengan harga 1 miliar. PPh yang ditanggung pembeli adalah 2,5% dari 1 miliar.

Perhitungannya: 

1.000.000.0000 x 2,5% = 25.000.000 

Maka, PPh yang harus pembeli bayar adalah 25 juta. 

PBB

PBB (Pajak Bumi Bangunan) ini hanya dibayar sekali dalam setahun. Penjual wajib melunasi PBB saat menjual rumah. Sesuai ketentuannya, besaran PBB adalah 0,5% dari NJKP. Sementara itu, NJKP dihitung 20% dari NJOP yang dikurangi NJOPTKP (Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak).

Misalnya, rumah dengan luas bangunan 200 m2 dan luas tanah 300 m2. NJOP-nya adalah 1 juta per m2. Sedangkan NJOPTKP (Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak) sebesar 15 juta. Berapakah PBB yang harus pembeli bayarkan? 

Perhitungannya: 

NJOP bangunan:  200 x 1.000.000 = 200.000.000

NJOP bumi: 300 x 1.000.0000 = 300.000.000

NJOP atas PBB: 200.000.000 + 300.000.000 = 500.000.000

NJKP:  20% x (NJOP – NJOPTKP) 

 20% x (500.000.000 – 15.000.000) 

            20% x 350.000.000 

            70.000.000

PBB: 0,5% x 70.000.000 = 350.000

PBB yang harus pembeli bayarkan adalah Rp. 350.000

Pajak yang Ditanggung Pembeli 

PPN 

PPN (Pajak Pertambahan Nilai) menjadi tanggung jawab pembeli. Kalau membeli rumah dari pengembang, biaya PPN sebesar 10% dari harga jual rumah. Biasanya sudah termasuk dalam total harga jual. Sedangkan untuk rumah yang dibeli dari perorangan, pembeli mesti membayar PPN di kantor pajak. 

Misalnya, sebuah harga jualnya 1 miliar. Rumah tersebut dijual perorangan sehingga pembeli harus menanggung PPN. 

Maka, 10% x 1 miliar = 100 juta

Pajak jual beli rumah kelihatan sepele padahal cukup banyak perhitungannya. Bahkan kalau ditotalkan, jumlah pajak jual beli saja bisa lumayan besar. Penjual maupun pembeli harus tahu mengenai perhitungan pajak yang ditanggungnya. Jangan sampai terlewat, ya. 

Siapkan dana untuk transaksi jual beli rumah di Bank Neo Commerce yang memberikan bunga simpanan di atas rata-rata. Selain itu, banyak fitur yang memudahkan seperti pembayaran tagihan, games, beli pulsa, hingga investasi emas. Yuk, download aplikasi neobank di PlayStore dan App Store sekarang juga!

Baca juga: 4 Cara Bayar Pajak Kendaraan Online Tanpa Antri Langsung dari Rumah

Berapa nilai pajak jual beli rumah?

Bagaimana cara menghitung pajak jual beli?

Berapa persen bphtb penjual dan pembeli?

Bagaimana perhitungan pajak jual beli tanah?