Apa yang dimaksud dengan jual beli yang dilakukan dengan membayar uang muka terlebih dahulu?

Kesepakatan yang awalnya tercipta antara penjual rumah dan kita sebagai penjual atas perjanjian jual beli rumah yang diawali pembayaran yang muka atau yang lebih dikenal dengan Down Payment (DP). Pembayaran Uang muka atau DP ini dilakukan sesuai dengan kesepakatan kedua belah pihak. Pelaksanaan perjanjian ini harus memenuhi syarat sah perjanjian yang diatur di Pasal 1320 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUH Perdata) yang berbunyi :

“Untuk sahnya suatu perjanjian diperlukan 4 syarat:”

1. Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya;
2. Kecakapan untuk membuat suatu perikatan;
3. Suatu hal tertentu; dan
4. Suatu sebab yang halal.

Kesepakatan ini terkait dalam pembuatan sebuah perjanjian yang harus kita ketahui tentang hal apa yang kita sepakati atau tujuan kesepakatan tersebut. Kedua pihak yang saling memberikan kesepakatannya, keduanya harus menyepakati apa yang mereka kehendaki. Seperti yang terdapat didalam pasal 1338 ayat (1) KUH Perdata yang menyebutkan:

“Semua perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya.”

Dalam arti bahwa kedua belah pihak menjadi kewajibannya untuk mentaati dan melaksanakan perjanjian yang telah disepakati sebagaimana mentaati undang-undang. Pengertian sepakat tersebut mencakup tidak saja sepakat untuk mengikat diri, tetapi juga sepakat untuk mendapatkan prestasi. Harga awal mengenai kesepakatan yang sudah disepakati dan kita terima serta digunakan seterusnya dalam jual beli rumah tersebut.

Meskipun perjanjian tersebut dibuat tidak tertulis antara Sahabat yuridis selaku pembeli rumah dan penjual rumah tersebut, maka sah dimata hukum. Dasar hal ini diatur dalam pasak 1338 KUH Perdata yang berbunyi :

“Semua persetujuan yang dibuat sesuai dengan undang-undang berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya. Persetujuan itu tidak dapat ditarik kembali selain dengan kesepakatan kedua belah pihak, atau karena alasan-alasan yang ditentukan oleh undang-undang. Persetujuan harus dilaksanakan dengan itikad baik.”

Dari hal ini, maka akan timbul suatu hubungan antara dua pihak yang dinamakan perikatan. Perjanjian ini menerbitkan suatu perikatan antara dua pihak yang saling membuatnya. Perjanjian berupa suatu rangkaian perkataan yang berisikan janji atau kesanggupan yang tertulis atau diucapkan. Macam-macam perjanjian ini secara jelas diatur didalam pasal 1234 KUH Perdata yang menyebutkan :

“Perikatan ditujukan untuk memberikan sesuatu, untuk berbuat sesuatu, atau untuk tidak berbuat sesuatu.”

Artinya macam-macam perjanjian ini terbagi kedalalam 3 macam prestasi yakni :

1. untuk memberikan/menyerahkan suatu barang;
2. untuk berbuat sesuatu;
3. untuk tidak berbuat sesuatu.

Mengenai Uang Muka atau DP ini memang berdasarkan pasal 1646 KUH Perdata tidak dapat dikembalikan yakni berbunyi :

“Jika pembelian dilakukan dengan memberi uang panjar, maka salah satu pihak tak dapat membatalkan pembelian itu dengan menyuruh memiliki atau mengembalikan uang panjarnya.”

Tetapi kemungkinan lain terjadi karena sahabat yuridis selaku pembeli akan melakukan pembelian rumah karena si penjual menaikkan harga jual secara sepihak tanpa ada konfirmasi kepada kita atau pada kesepakatan di awal perjanjian. Hal  dalam jual beli ini seharusnya kembali pada harga awal yang diperjanjikan dan dianggap sudah terjadi jual beli antara penjual dan pembeli, sebagaimana di jelaskan dalam pasal 1457 KUH Perdata dan 1458 KUH Perdata yang menyebutkan :

Pasal 1457 KUHPerdata

“Jual beli adalah suatu persetujuan dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu barang, dan pihak yang lain untuk membayar harga yang dijanjikan.”

Pasal 1458 KUHPerdata

“Jual beli dianggap telah terjadi antara kedua belah pihak, segera setelah orang-orang itu mencapai kesepakatan tentang barang tersebut beserta harganya, meskipun barang itu belum diserahkan dan harganya belum dibayar.”

Namun, kita dimungkinkan untuk melakukan upaya hukum wanprestasi untuk pengembalian DP atau uang muka karena si Penjual seharusnya menjual dengan harga sebagaimana disepakati dari awal atau tidak secara sepihak mengubah harga jual sehingga kita sebagai pembeli merasa dirugikan. Dalam praktek Peradilannya, sudah ada beberapa putusan Mahkamah Agung yang tujuannya menegaskan untuk mengembalikan pembayaran DP kepada Pembeli rumah. Berikut ini putusannya :

Putusan Mahkamah Agung Nomor 685 K/Pdt/2018 :

“Majelis Hakim Mahkamah Agung memperbaiki amar Putusan Pengadilan Tinggi Jakarta Nomor 94/PDT/2017/PT. DKI sehingga amarnya menjadi sebagai berikut: menghukum tergugat untuk mengembalikan pembayaran DP kepada penggugat sejumlah SGD 610.000 yang dikonversikan ke dalam rupiah. Selain itu tergugat juga harus membayar bunga sebesar 10%. Hal ini disebabkan tergugat telah cidera janji/wanprestasi terhadap penggugat karena tidak melaksanakan kewajiban-kewajiban sebagaimana disepakati dalam Mutual Agreement tanggal 7 Oktober 2013.”

Sumber :

Kitab Undang-Undang Hukum Perdata

Putusan Mahkamah Agung Nomor 685 K/Pdt/2018

Apakah yang dimaksud dengan jual beli yang dilakukan dengan membayar uang muka terlebih dahulu?

Apa yang dimaksud dengan pembayaran uang muka?

Bagaimana hukum jual beli dengan sistem uang muka dalam Islam?

Apa yang dimaksud dengan uang muka dan uang panjar?